营改增后,房地产企业防范税务风险要做6门功课
发布时间:2020-05-09 02 来源: 互联网

5月1日以后,房地产业告别了营业税,进入到增值税时代。房地产业在此次营改增中,由于业务复杂、价格敏感、税负变化备受关注。在政策既定的情况下,具体企业税负的高低主要取决于自身税务管理水平的高低。这要求房地产企业结合增值税,调整、完善业务流程,强化内部管理,防范税务风险。

金地(集团)股份有限公司高级副总裁韦传军介绍,房地产企业对具有不同业态项目的利润、税负要模拟测算,了解在其他因素不变的情况下,营改增对企业带来的影响,为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中,企业需要从房地产业项目的销项税额、进项税额两端出发,以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化情况。企业要在以下几个方面做好功课。

筛选供应商。考虑到增值税进项税额的抵扣,房地产企业需要筛选供应商,根据商业实质的要求和具体业务的需要,同等条件下,优先考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。同时,约谈供应商,对供应商价格体系及变动进行摸底,以便更合理的测算供应商税负变动等数据,为后期价格谈判做准备。

梳理和修订合同。一方面,对过渡期合同进行梳理:需要对过渡期房地产项目进度进行梳理,区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态,以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策;同时,需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认,并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。

另一方面,对现有合同模板进行修订:收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板,对合同条款根据营改增后做出合适的修改,如对合同中涉及的价款明确包含增值税,纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的情况下,在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

梳理和改造公司业务流程。与各业务部门进行深入讨论,分析现时的业务流程,识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素,在风险控制点增加相关风险控制工具,从提高工作效率和降低财税风险的角度,对业务流程做相应改造。

河南恒辉置业集团财务经理周庆伟介绍,除了上述几点,企业还应关注以下问题。

建立增值税管理制度。在业务流程梳理的基础上,及时制定房地产业增值税管理制度及常见问题手册、发票管理手册、业务流程操作手册等,例如《涉税会计科目清单及核算规则指引》、《增值税操作规范指引》、《增值税发票管理办法》等,为业务部门提供指导。

规范会计核算。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额,未分别核算销售额的,从高适用税率或征收率。

企业会计人员应根据文件的规定设置不同的会计科目进行分类核算,特别要注意不得从销项税额中抵扣的进项税额的各种情况,如用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费;非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务;非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务;非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务;非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务;购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等。避免因抵扣不当,给企业带来潜在的税收风险。

关注新政策、新文件。近期,各地税务局网站都陆续推出了关于营改增政策实施后的问题解答、操作指引等,企业可指派专人每天关注,如有相关的新政策出台,应及时学习并整理发给相关人员共享。

同时,与当地税务机关保持良好沟通,对于不确定的事项,及时征询当地主管税务机关,尤其是税政人员的意见,避免对政策的理解产生偏差,从而产生税务风险

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