房地产开发经营业务成本、费用扣除的税务处理
发布时间:2020-07-29 01 来源: 互联网

1.基本扣除规范

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

2.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。

3.公用部分——强调与销售收入的配比关系

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。

4.基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站水厂等,视其营利性与否有不同处理(客观题考点)

房屋性质

地理位置

预计利润率标准

非经济适用房

省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地域城区和郊区

不得低于15%

地级市城区和郊区

不得低于10%

 

其他地区

不得低于5%

 

经济适用房、限价房、危改房

(不受区域限制)

不得低于3%

 

5.附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施,应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

邮电通信、学校、医疗设施

①单建的通讯、医疗、学校设施,应单独核算成本

②合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

 

停车场所

①单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算

②利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理

 

6.按揭担保金——不得减少计税所得,但发生损失可以据实扣除。

7.委托境外销售的佣金支出——不超过委托销售收入10%的限额。

【例题·单选题】某房地产企业委托一境外B公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋,成本费用为150万元(不含佣金),代销合同规定销售价为200万元,境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元(能提供有效凭证)。该房地产企业的应纳税所得额为( )万元。

A.10

B.30

C.50

D.66

【答案】D

【解析】应纳税所得额=240-150-240×10%=66(万元)。

8.利息支出

财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。

9.损失

企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

10.折旧

企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。

四、计税成本的核算方法(了解)

“六个原则”确定计税成本对象;

“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容;

“五道程序”完成企业计税成本核算;

“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本;

“六种特例”合理分配成本项目。

1.计税成本对象的“六个原则”

计税成本对象的“六个原则”(了解)

(1)可否销售原则(能不能销售)

(2)分类归集原则(1栋和2栋都属于一期小户型)

(3)功能区分原则(商业地产、住房)

(4)定价差异原则(商铺售价50000)

(5)成本差异原则

(6)权益区分原则(委托代建合作开发)

(一销售,一归集,两区分,两差异)

2.计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”

计税成本的“六项费用”

开发产品计税成本支出的内容,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致

开发产品计税成本核算“五道程序”

了解内容

3.成本核算“四把尺子”

开发产品计税成本核算“四把尺子”(熟悉)

(一)开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算

(二)企业下列成本应按以下方法进行分配:(选择题)

1.土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应协商请求税务机关同意

2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配

3.借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配

4.其他成本项目的分配法由企业自行确定

4.税法规定,可以预提的三种情况:

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造条件。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

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