个人出租住房的税收问题
发布时间:2020-09-12 06 来源: 互联网

  个人出租住房属于应税行为,需要按照规定纳税。这本来是一个比较普通的事,也是多数人知晓的。但鉴于实务的情况,通常对于个人出租给单位和索取发票的承租人的,个人到税务机关代开发票时,需要按照规定缴清相关税收;对于不索取发票的,普遍没有主动申报纳税,税局也是面对现实,居于之前没有足够的出租信息及涉及面太广等因素,也是难以管理起来,当然其中也有稳定,不惹事的考量。如今,对于出租方信息,相关部门起始掌握得比较多,比如公安部门就对出租房管得比较仔细,这自然与他们的治安管理相关。凡是出租房管理得好的地方,一般相对治安不会太差。因此,出租房信息不是真空,而是早已具有,只是需要部门之间的配合而已。同为执法机关,一般合作并不是很难。

  近期对出租住房的热议,主要是因个人所得税专项扣除引起。劈开扣除对个税本身的影响程度不说,看看出租方的基本税收情况。

  一、咋看个税专项附加扣除

  新的个税工薪族综合所得,按照扣除三险一金、基本扣除费用(年60000元)、专项扣除、专项附加扣除和其他法定扣除之后的余额,之后计算缴纳个税。住房租金属于专项附加扣除范围。如何看附加扣除?通俗理解,可以这样,基本扣除等其他的法定扣除是主体,相当于西瓜,已经人人可以平等享受,然后为了显示一下个性差异,就搞了个附加项目。想不到的是,就这样一个本以为是额外的附加项目,翩翩称为议论的热点。

  二、住房租金支出在个人所得税税前扣除的基本规定

  纳税人在本人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)全部行政区域范围内(无任职受雇单位的,为综合所得汇算清缴地的税务机关所在城市)自己和配偶都没有自有住房,实际自己签订租赁住房合同承租住房,而发生租金支出,可以按照规定进行每月1500元、1100元或者800元的三档标准之一,在计算个人所得税时给予扣除后计税。

  由于个税扣除中需要保持租房合同备查,于是出现了个人出租房不愿意配合提供信息的情况,在一些人的推波助澜下,也是成为一时热议。

  那么,个人出租方到底需要教多少税?

  三、个人出租房屋涉及的税收

  1.增值税

  (1)基本征税规定

  个人出租住房,属于有优惠政策的,增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

  应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×1.5%

  自然人出租住房外的不动产,增值税按照5%的征收率计算应纳税额。

  应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×5%

  (2)免税规定

  日前发布的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)明确,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

  简单说,就是个人无论出租住房,还是其他不动产,月租金收入未超过10万元的,免征增值税。对于一年一收或者合法的任何一段时间一次性收取的,均可以折算成每个月的租金收入,然后看是否超过10万元。

  因此,虽然增值税政策中有对出租房允许存在一定免租期,可以按照规定不征增值税,但是对于折算成月平均值在临界点附近的,需要综合考虑出租合同的租金与租期及免租期的协定,能够分摊后可以免税的,一般是划算的。

  举个例子:个人将别墅出租,年租金100万元,采用两种方式出租,结果增值税就完全不同。第一种方式,约定3个月处于整修等,属于免租期,后9个月租金100万元。这样,前3个月不征增值税,但后9个月没有平均超过10万元,就需要缴纳增值税。第二种方式,约定没有免租期,12个月租金100万元,则分摊后每个月不到10万元,就可以全年免税。

  对于多数不是大量投资不动产、职业出租住房的人来说,现在的每个月销售额10万元以下的免征增值税的政策基本是够用了。

  但是,需要注意,对于承租人索取增值税专用发票的,虽然没有超过月租金收入10万元,在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税。

  2.房产税

  对个人出租住房,不区分用途,按租金收入的4%税率征收房产税。

  个人出租不属于住房的房屋,并不是用于居住的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

  对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

  3.城镇土地使用税

  对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

  4.印花税

  对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。对于住房之外的租赁合同需要缴税。

  5.个人所得税

  (1)适用税率:个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。但,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税(依据财税〔2008〕24号财政部 税务总局公告2018年第177号发布其有效)。

  (2)税前扣除:《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号)明确,有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:(一)财产租赁过程中缴纳的税费;(二)向出租方支付的租金;(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;(四)税法规定的费用扣除标准。对于前三项需要有效票据支撑。

  (3)扣除标准:财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

  在实务中,一般采用按照带征率的办法征收的比较多,各地的具体带征率也是有所区别,应以当地为准。对于月租金收入800元以下的,带征率一般为0。

  6.城建税、教育费附加、地方教育附加

  城建税是随同增值税征收。财税[2016]12号规定,缴纳教育费附加、地方教育附加的单位和个人月销售额10万元以下(季度30万元以下)的免征教育费附加、地方教育附加。

  近日,《国家税务总局关于深入贯彻落实减税降费政策措施的通知》(税总发〔2019〕13号)指出,各省税务机关要配合财政部门积极研究对增值税小规模纳税人在50%幅度内减征相关地方税种和附加的政策方案,主动向省级人民政府请示汇报,按要求及时制发操作文件并抓好后续落实,相关情况要及时向税务总局报告。主要涉及资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育附加,各地在落实中。

  综上,对于出租住房月租金少于10万元的,主要是房产税4%和个税。个税各地略有差异。

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