个人产权式经营所得如何纳税处理
发布时间:2020-11-10 01 来源: 互联网
  目前个人(业主)以房屋等产权与他人合作从事生产经营的现象很普遍,个人(业主)因产权投入取得的收入如何缴纳个人所得税?

  《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定,酒店产权式经营业主(以下简称业主)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。

  个人产权式合作经营的形式很多,如投资入股参与利润分配、财产出租收取固定分红等。国税函〔2006〕478号只列举了产权没有转移形式下的个人收入性质认定。

  个人产权式经营的具体形式

  (一)以土地使用权换取房屋的所有权。

  这种形式在城乡接合部的农村地区非常普遍。拥有土地使用权的个人(甲方)同意让他人(乙方)在其土地上建房子并使用若干年,期满后,房屋的产权归甲方。这一过程中,乙方是以建房子为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取房子的所有权(即实物所得)。这种实物所得是因为出租了土地使用权而来的,因此,甲取得的房屋所有权应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。计税价格以房子的建造成本为依据,如果房屋建造成本严重不实,应进行评估定价。

  (二)以土建房子换取房子装修。

  个人甲由于资金不足,将土建的房屋出租,承租者乙负责房屋的装修,规定承租期若干年,若干年后装修好的房屋归甲。在这一过程中,乙方以装修投资为代价换取若干年的房屋使用权,甲方以土建的房子换取装修(可居住),甲方发生了出租财产所得,其租金收入就是装修成本,应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税,装修成本不实的也可由认定的评估机构评估定价。

  (三)个人以建筑物、土地使用权、机器设备或车船投资入股,但收取固定回报。

  例如,王某以一座建筑物与出资金的邹某合资办有限责任公司,规定王某不参与经营,不管公司经营状况如何,每年固定领取现金5万元。

  对这种形式,王某实际上是出租建筑物收取租金,因为如果是投资,就必须“共担风险、共负盈亏”而不存在固定回报;既然是固定回报,就不存在“共担风险、共负盈亏”。邹某实际上是承租王某的房屋从事生产经营。所以,王某每年取得的5万元收入应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税。

  经营中应注意的问题

  (一)国税函〔2006〕478号文件虽然是只针对酒店而言的,但其实质对所有个人产权式经营所得都具有管征效力,重要前提是必须将属于个人的财产(土地只有使用权而没有所有权)投入经营并取得所得。

  (二)合作对方可以是单位,也可以是个人;而合作的实体可以是有限责任公司,也可以是独资合伙企业或个体户。

  (三)确定租赁经营的前提是业主的产权没有转移,如果产权转移了,则另当别论。

  (四)租赁经营的收入是按事先约定的方式取得,可以是固定数额,也可以是固定提成率等。

  (五)财产租赁所得是以每次取得的收入为征税额计算缴纳个人所得税的,对于产权式经营方式下的财产租赁收入,往往是几个月或一年、几年一次性收取所有收入。对此,应当按照合作双方的有效合同,分析确定以合同期平均并按月计算缴纳个人所得税。计税公式如下:应纳税所得额=每次÷月收入额-租金收入缴纳的营业税等税费-修缮费(有发票且限800元)-800;或=[每次÷月收入额-营业税等税费-修缮费(有发票且限800元)]×(1-20%);应纳税额=应纳税所得额×税率。

  (六)从2001年1月起,房屋类租赁的“财产租赁所得”应税项目个人所得税税率减为10%。

  例如,李某以其名下的一栋大楼与赵某合作办酒店(有限责任公司),赵某出资50万元,并担任董事长兼总经理。双方合同规定,李某不参与经营,其入股的大楼产权仍归属其本人,其投资收益按酒店年纳税营业额的10%提成,半年结算提成一次。2006年7月结算上半年纳税营业额有30万元,李某提成3万元,当即缴纳营业税及附加1800元,没有支付修缮费。

  李某以拥有的大楼产权与他人合作经营,即为产权式经营,取得的分成收入虽然明确是半年一次,仍应划分成每月收入按每月一次计算缴纳个人所得税,即:30000÷6=5000(元/月);营业税等每月缴纳=1800÷6=300(元);应纳税所得额=(5000-300)×(1-20%)=3760(元);应纳税额=3760×10%=376(元/月);半年共需缴纳个人所得税=376×6=2256(元)。

 

网站大事记 - 网站诚聘 - 版权声明 - 互联网视听节目服务自律公约 - 广告服务 - 友情链接 - 纠错邮箱

友情赞助:万站群网络科技有限公司

蒙公网安备199102000527